平安地產Salesforce50%股權 新加坡地產依託基金擬接手

风从南方来

澳洲優質辦公大樓的爭奪戰正日趨激烈。新加坡房地產投資信託基金 OUE REIT 準備行使其權利，從中國平安保險集團屬下的平安地手中買下悉尼最高辦公大樓 Salesforce Tower50% 的股權；這項交易把對這棟摩天大樓的估值約為17.3億元。

透過此交易，這家新加坡公司將斥資約 8.64 億元，從平安地產手中接管這棟頂級辦公樓的半數股權之後，加上原先持有的近兩成股份，將贏得絕對控股權，這筆交易的資本化率（capitalisation rate）約為 5.75%。

這一資本化率——作為衡量房地產價值的指標——將為市場注入一劑「強心針」。此前，受債券收益率上升以及市場低端辦公大樓供應過剩（進而壓低整體估值）的擔憂影響，商業樓宇市場情緒一度動盪不安。

儘管一些大型出售計劃因業主重新調整預期而暫時擱置，但仍有其他業主積極尋求出售旗下物業；例如，Dexus 和加拿大的投資巨頭博楓集團（ Brookfield）也已將各自的高品質辦公大樓推向市場。

在此之前，本地辦公大樓基金管理公司 Investa 曾率先嘗試收購 Salesforce 大樓 50% 的股份。這棟辦公大廈矗立於悉尼環形碼頭（Circular Quay）之上，外觀十分醒目。

作為 Salesforce Tower的共同業主之一，OUE REIT 佔據了有利地位。它曾於 2026 年初以 3.572 億元購入該大廈 19.9% 的初始權益，從而獲得了針對該物業其他權益的優先購買權。

Salesforce Tower的其他業主還包括聯盛集團（Lendlease）旗下的「澳洲優質商業房地產基金」（Australian Prime Property Fund Commercial）以及日本投資集團 MEC Global Partners Asia。然而，聯盛集團的這檔基金正面臨下個月可能出現的大額贖回壓力，而日本MEC Global投資集團也正在出售其在當地持有的其他辦公大樓資產。

然而OUE REIT 拒絕就「市場猜測」置評。該公司表示：「為實現向基金單位持有人提供可持續的長期價值這一戰略目標，OUE REIT 持續評估符合其投資目標的潛在收購機會。」

仲量聯行（JLL）和高力國際（Colliers）正擔任平安地產集團此次資產出售的顧問。

這棟位於喬治街 180 號（180 George St）的摩天大樓，是悉尼環形碼頭邊上的「悉尼廣場」（Sydney Place）樓群區計畫的核心建築。該區域已獲得超過100億元的私人投資，其中包括由億萬富翁，鐵礦大亨傅列士（Forrest）家族開發的悉尼華爾道夫酒店（Waldorf Astoria Hotel）。

Salesforce Tower辦公大樓設有53層辦公樓層，總面積達59,916平方公尺；大樓還包括底層大廳、零售廣場以及三層地下停車場。除了作為冠名租戶的美國軟件業巨頭Salesforce外，仲量聯行（JLL）和德事商務中心（The Executive Centre）也進駐其中。該項目的資本化率與今年稍早達成的交易水準相當。

業內頂尖的業主們認為，在爭奪租戶和投資者的競爭中，悉尼市中心商業區的優質辦公大樓將脫穎而出；而悉尼北岸等地區則面臨困境——這些區域的資產價值正在下滑，且小型辦公大樓難以找到買家。

市場正出現進一步分化：被認為定價過高的資產在市場上長期無人問津；與此同時，潛在買家則對地緣政治動蕩的加劇以及通過股權融資來聯合收購資產的難度表示擔憂。（南平）