澳房主将迎最难一年：房价增速断崖、利率飙高、税改在路上

风从南方来

澳洲房產持有者今年正面臨前所未有的考驗。隨着房價增值幅度縮水、加息陰雲不散，加之5月預算案中税制改革的傳聞風聲鶴唳，多重利空因素正齊聚房產市場。

根據Macquarie週二發佈的最新報告，全澳房價增速將出現斷崖式下滑，預計從2025年的9%大幅降至今年的僅2.5%。

報告指出，隨着政府“5%首付計劃”引發的廉價房認購熱潮褪去，買家正面臨更高的借貸成本。由於澳聯儲持續加息，全澳房價增長大幅放緩的風險正在與日俱增。

澳新銀行（ANZ）也持類似悲觀態度，預測今年房價增速僅為2.8%，到2027年將進一步降至2.1%，並將其歸咎於利率攀升及市場信心疲軟。

Metropole創始人Michael Yardney表示，上述預測並不令人意外，目前的房價增長確實在趨於平緩。



“房產價值將繼續上升，但速度會變慢，且呈現出零星增長的態勢，”Metropole創始人 Michael Yardney 説道。

Michael Yardney分析稱，年初的樂觀預期已被現存的阻力瓦解。

由於通脹依然頑固，澳聯儲已加息兩次並存在再次加息的可能；加之生活成本壓力高企，消費者信心處於歷史低位，導致買賣雙方的情緒雙雙降温。

不過他強調，增長放緩不等同於價格下跌。他預計局面不會重演2022年房價普跌5%（悉尼大跌10%）的慘狀。

目前，長期供不應求和強勁的人口增長等底層支撐因素依然存在，這為房價提供了安全邊際，短期情緒波動難以將其擊穿。

但值得注意的是，今年市場將出現嚴重分化。

悉尼、墨爾本等首府城市及高端房產領域將成為高利率打擊的“重災區”。



ANZ也給出了類似的預測，認為今年房價增長率為2.8%，2027年將降至2.1%，理由是利率上升及信心疲軟。

Deyon房貸經紀人、前澳聯儲經濟學家Martin Eftimoski同樣認為短期內增幅將受限，利率上升與税制改革將無可避免地拖累增速。

但他指出，由於利率走勢和5月預算案仍有變數，目前的推測在年內可能需要不斷修正。

針對Macquarie關於“5%首付計劃”失去動能的觀點，Eftimoski認為有些言過其實。

他表示，該計劃正在猛烈推高低價位端房產的需求。

Eftimoski指出，雖然150萬澳元以上的高價房產因成交下滑拉低了整體均價，但在低價端，房價增長依然迅速。

此外，該計劃尚未達到飽和狀態，隨着政府加大推廣力度，人們對這種新型加槓桿方式的接受度還在逐漸培養中。



Michael Yardney 表示，支撐澳洲房價增長的底層因素（包括長期的供不應求和強勁的人口增長）並未消失。

房主面臨多重打擊

除了財富增值速度放緩，房貸壓力和税收新政已成為懸在房主頭上的利劍。

受中東石油危機加劇通脹的影響，澳洲四大行一致預測2026年初會進一步加息。

其中，ANZ、澳洲聯邦銀行（CBA）和澳洲國民銀行（NAB）預測5月將加息25個基點至4.35%。

而西太平洋銀行（Westpac）的預判更為激進，認為8月利率將飆升至4.85%。

税制改革的陣痛也可能在5月預算案中顯現。

據悉，政府正傾向於將持有房產滿12個月的資本利得税折扣從50%大幅削減至33%，且負扣税政策可能被限制在最多僅適用於兩套房產。

這對不僅要應付高息、還要面對税務激增的投資者而言，無疑是雪上加霜。